Articole Etichetate: cumparare

Transmiterea proprietatii de la parinti la copii – contractul de vanzare-cumparare

Orice om poate dispune in timpul vietii de bunurile proprii dupa cum doreste. Aceasta inseamna ca un parinte poate sa-si vanda casa unuia din copii fara ca celalalt copil sa se poata opune acestei operatiuni juridice motivat de faptul ca, la decesul parinlor, el va fi privat de partea de mostenire ce i se cuvine.

Asadar, in principiu, un contract de vanzare-cumparare este cea mai stabila si mai sigura metoda prin care parintii pot transmite proprietatea unui imobil catre unul din copii, inca din timpul vietii.

Dincolo insa de costurile mari pe care le presupune incheierea unui astfel de contract (contractul de vanzare-cumparare al unui imobil nu se poate incheia decat in forma autentica, la notariat), mai exista un risc minor dupa aprecierea mea.

Orice parte interesata (de obicei un alt frate) poate promova actiune in constatarea simulatiei contractului de vanzare-cumparare. Ce inseamna aceast lucru? Se solicita instantei sa constate ca intentia partilor nu a fost vanzarea, intre parinti si copii rareori achitandu-se un pret pentru imobilul instrainat, ci s-a avut in vedere o donatie ascunsa. Avantajul admiterii unei astfel de actiuni pentru cel care o promoveaza nu este unul imediat. Bunul ramane in proprietatea celui ce l-a primit (nu se poate trece totusi peste intentia partilor), insa nu sub forma unei vanzari, ci sub forma unei donatii iar aceasta inseamna ca, la decesul parintilor, va putea fi obligat sa raporteze donatia si sa readuca bunul la masa succesorala in situatia in care s-ar fi incalcat rezerva succesorala a celuilalt mostenitor.

In sprijinul celui ce promoveaza o astfel de actiune (in general un frate al „cumparatorului”) vine si faptul ca legea civila romana instituie o prezumtie de donatie in situatia vanzarilor intre parinti si copii. Aceasta inseamna ca insasi legea presupune ca intentia parintilor a fost de a dona si nu de a vinde propriului copil. Pe langa acest „sprijin” legal, reclamantul va putea incerca sa probeze faptul ca nu s-a achitat pretul mentionat in contract, lucru destul de dificil avand in vedere absenta acestuia la incheierea actului si mentiunea din cuprinsul oricarui contract cum ca pretul a fost achitat. Asadar, in lipsa unei recunoasteri din partea paratilor, actiunea in constatarea simulatiei e destul de dificil de probat. Cu atat mai mult cu cat, potrivit dispozitiilor codului civil roman, proba cu martori nu poate fi admisa in contra celor consemnate intr-un inscris autentic.

Sub aceste aspecte, atunci cand parintii doresc sa va transfere doar dvs. proprietatea unui imobil, recomand contractul de vanzare-cumparare, singurul care va pune bunul la adapost fata de ceilalti succesori atunci cand se va dezbate succesiunea.

Cu speranta ca informatiile v-au fost de folos, va stau la dispozitie pentru intrebari suplimentare.

Transmiterea proprietatii de la parinti la copii – Testamentul

In continuarea articolului anterior, o sa incerc sa explic foarte pe scurt care sunt beneficiile si riscurile in situatia in care parintii doresc sa va transfere proprietatea unui imobil si aleg sa faca acest lucru printr-un testament.

Testamentul poate fi de doua feluri: testament autentic (intocmit la notariat) si testament olograf (acel testament scris, datat si semnat de mana testatorului). In mod evident, testamentul olograf e mai usor si mai ieftin de intocmit dar prezinta si riscul de a putea fi usor sustras si falsificat ori de a fi intocmit de o persoana fara cunostinte juridice iar ulterior sa apara greutati de interpretare. Este lesne de inteles ca testamentul olograf poate fi foarte usor contestat dupa decesul celui ce l-a intocmit si nu va ofera nici cea mai mica siguranta ca va avea drept consecinta dobandirea de catre dvs. a dreptului de proprietate asupra imobilului (in conditiile in care situatia generala in familie e una conflictuala).

Testamentul autentic este mai sigur din acest punct de vedere si prezinta urmatoarele particularitati:

– este intocmit de catre un notar care se asigura ca cele consemnate reprezinta intocmai vointa testatorului (mai dificil de influentat cel care intocmeste testamentul);

– un exemplar original al testamentului ramane in arhiva notarului;

– este un act autentic cu o valoare evident superioara unui testament olograf;

– este mai costisitor (testamentul olograf nu presupune taxe, poate fi intocmit de oricine in propriul domiciliu);

– fiind un act autentic, lipsa oricarei formalitati il expune riscului anularii.

Dincolo de aceste avantaje si dezavantaje, mai trebuie avut in vedere:

1. Proprietatea asupra bunurilor la care face referire testamentul nu se dobandeste decat la moartea testatorului;

2. Testamentul indiferent de forma in care este intocmit este frecvent atacat sub aspectul lipsei de discernamant a testatorului sau a existentei unui viciu de consimtamant (aspect ce presupune un proces lung, complicat si costisitor);

3. Si in situatia transmiterii proprietatii bunurilor prin testament se poate solicita reductiunea liberalitatilor excesive de catre mostenitorii rezervatari (despre care am povestit in articolul anterior). Asadar, nici in aceasta situatie parintii dvs. nu vor putea de ex. sa inlature total de la mostenire un alt fiu. Copiii defunctului sunt mostenitori rezervatari si in situatia in care prin testament vi se lasa dvs. intreaga avere, fratele dvs. poate solicita reductiunea liberalitatilor excesive si ati putea fi obligat sa readuceti la masa succesorala bunul primit prin testament.

Cam asta despre testament. Dvs. veti aprecia in functie de datele concrete din familie, daca este o varianta ce vi se potriveste sau nu.

O sa revin cu precizari referitoare la contractul de vanzare cumparare incheiat intre parinti si copii cu privire la un bun imobil.

Transmiterea proprietatii de la parinti la copii – Donatia

Sa presupunem ca parintii tai doresc sa-ti lase doar tie o casa (tu nefiind singurul lor mostenitor). Majoritatea celor pe care ii intrebi iti vor spune: „Nu faceti donatie ca nu e bine. Mai bine vanzare”. De ce spun oamenii asta? O sa incerc sa va explic putin care sunt posibilitatile in situatia data, care sunt beneficiile si riscurile unei donatii, de ce e considerat mai bun si mai sigur un contract de vanzare-cumparare. Analizam cazul concret: mama, tata, doi copii.

Parintii iti doneaza casa (act autentic incheiat la notariat).

Consecinte:

  • daca esti casatorit, casa primita prin donatie de la parinti devine bun propriu al tau si nu bun comun al sotilor, astfel incat in situatia unui eventual divort si partaj, nu va face obiectul partajului (se impart doar bunurile comune ale sotilor).
  • raportul donatiilor. Ce inseamna asta?  In aceasta situatie, la dezbaterea succesiunii parintilor vostrii, vei fi obligat sa raportezi donatia primita de la defunct . Practic asta inseamna ca tu vei fi nevoit sa readuci la masa succesorala bunul primit prin donatie, in natura sau prin echivalent banesc, afara de cazul cand s-a prevazut ca este vorba de o donatie cu scutire de raport. (acest lucru fiind posibil intrucat obligatia de raport nu este prevazuta imperativ de lege, donatorul putand chiar sa-l scuteasca pe donatar de aceasta obligatie). Trebuie sa aveti in vedere ca regula in cazul imobilelor este ca raportul sa se realizeze in natura, aspect ce echivaleaza cu desfiintarea retroactiva a dreptului dvs. de proprietate, bunul redevenind proprietatea indiviza a tuturor succesorilor.
  • reductiunea liberalitatilor excesive.  Trebuie stiut faptul ca descendentii (copiii, nepotii defunctilor) sunt mostenitori rezervatari. Aceasta inseamna ca parintii nu pot sa doneze (sau sa lase prin testament) toate bunurile doar unuia dintre copiii, lipsindu-l total pe celalalt de partea ce i se cuvine din mostenire. Legea stabileste anumite cote din mostenire de care mostenitorii rezervatari nu pot fi lipsiti. In situatia in care defunctul a facut in timpul vietii donatii care depasesc pentru unul din mostenitori aceasta cota la care are dreptul in calitatea sa de succesor legal, el poate solicita reductiunea liberalitatilor excesive (intr-un termen de 3 ani de la deschiderea succesiunii).

Intorcandu-ne la situatia concreta despre care discutam, dupa decesul parintilor, fratele celui ce a primit imobilul prin donatie va putea cere reductiunea donatiei intrucat i-a fost incalcata rezerva succesorala (acea cota la care avea dreptul). In cazul concret al donatiilor, reductiunea are ca efect desfiintarea totala sau partiala a acestora, cu efecte retroactive, de la data deschiderii succesiunii. Mostenitorul rezervatar (fratele) va poate obliga sa restituiti bunul in natura.

Trebuie stiut ca donatiile sunt, prin esenta lor, IREVOCABILE (cu exceptia donatiilor facute intre soti in timpul casatoriei). Asadar, donatorul nu se poate razgandi dupa bunul sau plac ori dupa cum este influentat de o anumita persoana.

INSA, chiar avand in vedere existenta acestui principiu, legea romana instituie trei cazuri de revocare legala a donatiilor:

a. pentru neindeplinirea sarcinii (daca a fost vorba de o donatie cu sarcina);- donatorul cere instantei revocarea donatiei urmand sa probeze neindeplinirea sarcinii.

b. pentru ingratitudine (legea defineste ingratitudinea in 3 feluri: atentat la viata donatorului, delicte, cruzimi sau injurii grave si refuzul de alimente). In oricare din aceste situatii, donatorul poate solicita instantei revocarea donatiei pentru ingratitudine.

c. daca donatorului i se naste un alt copil. Acest ultim caz opereaza de drept, instanta sesizata doar va constata ca donatia este revocata, nu va fi nevoie sa aprecieze pe baza probelor, daca trebuie sau nu revocata.

In principiu, acestea sunt beneficiile si riscurile unei donatii. In situatia in care, in familie exista o situatie conflictuala intre frati, o donatie facuta de parinti in timpul vietii unuia dintre copii nu este recomandata intrucat nu ofera garantia pastrarii dreptului de proprietate de catre acesta si dupa decesul parintilor din motivele pe care le-am aratat anterior.

O sa incerc sa expun pe scurt in zilele urmatoare si care sunt beneficiile si riscurile in cazul testamentului precum si situatia in care parintii intocmesc un contract de vanzare-cumparare cu copilul caruia vor sa-i transmita proprietatea unui imobil.

Sper ca informatiile v-au fost de folos.